66,70 ↑ USD
75,25 ↑ EUR
98,39 ↑ 10 CNY
16 февраля
Суббота

Экономика

Время дешевой ипотеки прошло: купить квартиру в кредит россиянам "встанет в копеечку"

На увеличение ключевой ставки регулятора банки отреагировали мгновенно

Автор фото: ЕНВ

В 2018 году Банк России, постепенно поднимая ключевую ставку, вновь корректирует правила игры на ипотечном рынке страны. В наступившем 2019 году ставки по ипотеке могут вырасти до 12-14%, считают эксперты. При этом, согласно прогнозам аналитиков, санкционное давление продолжится, цены на нефть упадут еще больше, а инфляция вырастет быстрее ожидаемых темпов. В ситуации разбирался спецкорр ЕНВ.

Политика ужесточения продолжится

В первом полугодии инфляция, по прогнозам регулятора, "достигнет максимума", а на конец 2019 года составит 5-5,5%. Годовая инфляция вернется к 4% только в первой половине 2020 года, прогнозирует ЦБ. К тому времени эффекты от ослабления рубля и повышения НДС в текущем году будут исчерпаны. Напомним, что впервые с декабря 2014 года, Центральный банк поднял ключевую ставку в сентябре с 7,25% до 7,5%. Тогда регулятор объяснил свое решение "существенным усилением проинфляционных рисков". После сентябрьского повышения ключевой ставки ЦБ, начали расти ставки не только по кредитным продуктам, но и по депозитам.

Ставки по рублевым вкладам повысили четыре крупных российских банка: "Промсвязьбанк", "Русский стандарт", "Открытие" и "Уралсиб". В октябре ставки по рублевым депозитам сроком до года подросли с 5,14% до 5,54%. Свыше года они увеличились с 6% до 6,56%.

Еще ощутимее выросли ставки по депозитам в долларах. Если в сентябре депозиты на срок до года банки привлекали по ставке 1,78%, то в октябре – уже по ставке 3,03%. Но, не стоит забывать, что ставки по кредитам также растут.

Аналитики полагают, что Банк России сегодня больше отслеживает внешние риски и поведение рубля, поэтому от умеренно жесткой политики вряд ли откажется.

Некоторые эксперты прогнозируют, что санкции со стороны США могут стать триггером для дальнейшего повышения ставки. В зависимости от их ужесточения, ЦБ может к концу 2019 года поднять ставку вплоть до 15%.

Еще в сентябре прошлого года некоторые макроэкономисты были уверены, что для сглаживания отрицательного эффекта для российской экономики, где НДС (Налог на добавленную стоимость) является одним из главных налогов, ЦБ РФ вновь повысит значение ключевой ставки.

Затем, из-за увеличения НДС с начала 2019 года начнет разгоняться инфляция и цены "на все" значительно вырастут. Второе повышение ключевой ставки не заставило себя ждать. Банки на это отреагировали незамедлительно.

Запланированные цифры оказались утопией

Напомним, президент России Владимир Путин к 2024 году поручил довести ставку по ипотеке до уровня менее 8 %.

Об этом говорится в указе главы государства, опубликованном на сайте Кремля, "О национальных целях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период до 2024 года".

"Правительству РФ поручено обеспечить к 2024 году доступным жильем семьи со средним достатком и создать возможности для приобретения жилья с помощью ипотеки по ставке менее 8 % годовых", - говорится в документе.

Также поставлена задача в ближайшие шесть лет выйти на уровень, который позволит не менее 5 миллионам российских семей ежегодно улучшать свои жилищные условия. Интересно, что к концу 2018 года эксперты ожидали снижения ставки до 6,75%, а концу 2019 года – до 6,25%. На деле цифры оказались утопией.

Надежда, которая умирает "последней"

И, тем не менее, если "капнуть" рынок ипотечного кредитования еще глубже, можно заметить пусть слабую, но тенденцию на сдерживание роста ипотечных ставок в ближайшие три года. Во-первых, многие эксперты говорят о том, что уже во втором полугодии 2019 года ЦБ РФ может вновь понизить ключевую ставку. Вслед за этим, и банки произведут техническую коррекцию ставок по ипотеке – на этот раз, снизив их на соответствующую величину.

Во-вторых, как заявляет правительство, уже есть "полезный ипотечный инструмент" – это ипотека с господдержкой. Она позволит сократить ставку до минимально допустимой 11-12% и поддержит застройщиков опять, так же, как это происходило пять лет назад.

А, в-третьих, снижению ипотечных ставок может способствовать рынок ипотечных облигаций с поручительством госкомпании "Дом.РФ", о чем заявил на заседании президиума Совета при президенте РФ по стратегическому развитию и национальным проектам председатель правительства Дмитрий Медведев. Речь на заседании шла, в том числе, и о реализации нацпроекта "Жилье и городская среда".

Опять же, согласно майским указам, до 2024 года правительству была поставлена задача увеличить объем жилищного строительства не менее чем до 120 млн кв. м в год.

За предстоящие три года на реализацию мероприятий по развитию жилищного строительства из федерального бюджета будет выделено в общей сложности почти 80 млрд рублей, на расселение аварийного жилья — 106 млрд, формирование комфортной городской среды — 133 млрд. Планируется, что в период 2019–2024 годов будет расселено 531 тыс. человек, которые проживают в жилом аварийном фонде, с площади 9,5 млн кв. м.

Также планируется выделить средства на стимулирование программ строительства жилья в регионах России — в 2019 году 22,5 млрд рублей, в 2020-м — 25,2 млрд рублей и в 2021-м — 28,3 млрд рублей.

Банковские амбиции

Несмотря на растущие ипотечные ставки, планы банковского сектора на 2019 год достаточно амбициозны. Сегодня на ипотечном российском рынке лидируют три банка, ставки у которых пусть пока незначительно, но подросли.

Ипотеку на вторичное жилье со ставкой в 8,5% предлагает банк "Тинькофф". На втором месте банк "Открытие" со ставкой 9,75%. "Бронза" – у Сбербанка – 10,20%. Что касается первичного рынка жилья, "почетные места" такие же: "Тинькофф" – 6,00%, "Открытие" – 9,75%, Сбербанк — 10,50%.

Светлана Назарова, исполнительный директор – начальник отдела методологии финансирования недвижимости ПАО Сбербанк уверена, что изменение процентных ставок является следствием адаптации к текущим рыночным условиям после увеличения ключевой ставки ЦБ, изменения коэффициента риска, инфляции, а также общих макроэкономических изменений. "С 14 января 2019 года изменились процентные ставки по ипотечным кредитам Сбербанка по всем продуктам и программам за исключением "Военной ипотеки" и "Ипотеки с господдержкой для семей с детьми. Повышение распространяется только на вновь подаваемые заявки и составит 1 п.п для кредитов с первоначальным взносом 20% и выше и 1,2 п.п для кредитов с первоначальным взносом менее 20%", - подчеркивает эксперт.

Александр Вялков, управляющий ВТБ в Приморском крае, согласен с коллегами. Он считает, что изменения ценовых параметров в 2019 года и дальше будут зависеть от движения ключевой ставки Банка России, макроэкономической ситуации и конъюнктуры рынка. "Мы прогнозируем, что в этом году рост ипотечного рынка составит около 17%, а суммарный портфель приблизится к отметке 7,7 трлн рублей", - говорит Вялков.

В целом, представители банковского сектора солидарны во мнении, что цены на жилье, безусловно, будут расти – как минимум, из-за повышения ставки НДС. Однако, начало роста цен только дополнительно подхлестнет развитие рынка ипотечного кредитования, поскольку процентные ставки, пока еще, продолжают оставаться комфортными для большинства потенциальных заемщиков. Однако, большинству аналитиков такие прогнозы кажутся утрированно оптимистичными.

Переход на эскроу-счета спровоцирует удорожание недвижимости

С 1 июля 2019 года всех российских застройщиков, которые привлекают для строительства деньги граждан, обяжут в схемах долевого строительства использовать так называемые эскроу-счета.

Дмитрий Медведев отмечал, что меры по снижению рисков для дольщиков и переводу застройщиков на проектное финансирование уже предпринимаются. В частности, одобрены стандарты кредитования корпоративных заемщиков с использованием счетов эскроу. Уже более 30 банков открыли расчетные счета застройщикам. Также принят рекомендательный стандарт ипотечного кредитования, который устанавливает единые принципы для всех банков. "По оценке Минстроя, рынок ипотечных облигаций с поручительством компании "Дом.РФ" может обеспечить и дальнейшее снижение ставок", - подчеркивал Медведев.

Банки уверены, что переход на эскроу-счета увеличит себестоимость строительства для застройщиков, уже ранее работавших с проектным финансированием, не более чем на 4%.

Светлана Назарова рассказала: "Если говорить про Сбербанк, то на сегодня у нас открыто более 400 счетов эскроу в рамках 214-ФЗ и одобрено около 40 сделок кредитования застройщиков с применением такой схемы".

Многие российские застройщики уже начали тестировать новую схему работы. И уже в середине 2019 года большинство компаний начнут ее активно использовать. При этом, в ситуации, когда большинство застройщиков не имеет достаточного объема собственных капиталов для финансирования строительства, замещение фактически бесплатных для застройщиков финансовых ресурсов дольщиков на кредитные ресурсы банков может привести к удорожанию жилья. Ситуация складывается неоднозначная.

С одной стороны, практически все банки называют новую схему финансирования застройщиков "дополнительным инструментом поддержки и развития строительной отрасли": "Данный инструмент обеспечивает высокую надежность инвестирования в строящееся жилье по сравнению с применявшимися ранее схемами участия в долевом строительстве", - отмечает Вялков, добавляя, что первое кредитное соглашение с использованием схемы расчетов по договорам долевого участия через счета эскроу ВТБ заключил с самарским застройщиком – ГК "Новый Дон": банк предоставил компании 2 млрд рублей сроком на пять лет на финансирование строительства пятой очереди ЖК "Сокол".

С другой стороны, цены на недвижимость уже поползли вверх во всех городах России, а Владивосток занимает здесь лидирующие позиции. С сентября 2018 года по текущее время квартиры в столице ДФО уже подорожали на 10,9%.

Так, в январе квадратный метр на вторичке во Владивостоке уже продавался в среднем за 110,5 тысяч рублей. И цена может продолжить расти. Такую тенденцию эксперты опять же связывают с непосредственным поднятием Центробанком ключевой ставки.


Наверх