68,08 ↑ 100 JPY
11,54 ↑ 10 CNY
74,16 ↑ USD
66,26 ↑ 1000 KRW
Владивосток
Владивосток
+10° ветер 7 м/c
12 мая
Среда

Экономика

Кто в ответе за дом, в котором мы живём?

За обслуживание жилого фонда теперь соревнуются управляющие компании. А нам предоставлено право отказаться от их услуг и взять управление домом в свои руки. И всю ответственность за него, разумеется

Откуда взялись управляющие компании?

От словосочетания "жилищная реформа" всегда веяло какой-то угрозой. Для большинства людей она как была, так и осталась непонятной и выражается лишь в том, что жилищно-коммунальные услуги постоянно дорожают, а на качество обслуживания жилья это никак не влияет. Естественно, такая ситуация вызывает недовольство населения. "Платим все больше, а крыши не ремонтируются десятилетиями", - справедливо возмущаются люди.

Заместитель начальника управления жилищно-коммунального хозяйства администрации Владивостока Евгения Майорова говорит, что основная причина всех бед коммуналки - ее хроническое недофинансирование. И с годами ситуация только ухудшалась. Один из последних примеров: стоимость тарифа на содержание жилого фонда составляла 5,51 рубля за квадратный метр при себестоимости в 7,78 рубля. Как результат - забастовки коммунальщиков, неубранные улицы, невывезенный мусор, отсутствие ремонта в подъездах. Предприятия жилкомхоза стали банкротиться, а на их место прийти было некому, так как заниматься заведомо убыточным бизнесом никто не хотел. На дворе-то капитализм.

Но в конце прошлого года с принятием нового Жилищного кодекса РФ начались изменения. Администрация города установила тарифы на услуги ЖКХ на экономически обоснованном уровне, а в мае 2005-го объявила тендер среди предприятий, специализирующихся на обслуживании жилого фонда. Одним из главных условий конкурса было отсутствие у претендентов каких-либо задолженностей - по налогам, зарплате, перед бюджетом и т.д. Такие предприятия - согласно кодексу, они именуются управляющими компаниями и выполняют функции координирующей структуры - должны были сразу показать жителям, что в состоянии работать в условиях рынка.

В результате во Владивостоке появилось пять потенциальных управляющих компаний - по числу районов. Потенциальных - потому что до 1 марта 2006 года они работают на конкурсной основе, завоевывая кредит доверия как у городских властей, так и у жителей своих районов. Вот когда каждый дом для себя определится, кому доверить домовое хозяйство, тогда управляющая компания получит либо официальный статус, либо от ворот поворот.

Четыре компании выбрали такую форму собственности, как ООО - общество с ограниченной ответственностью, а во Фрунзенском районе - некоммерческое партнерство. По мнению его директора Вадима Глазунова, эта форма собственности позволяет более демократично и эффективно управлять домом, так как в партнерство может вступить любой желающий житель района.

Активным - своё, пассивным - что дадут

Напомним, что новый Жилищный кодекс предусматривает как минимум три пути управления домом. Первый - непосредственное управление самими жильцами. Но этот путь сложен и тернист, так как для принятия любого решения надо будет организовывать собрания, что не всегда возможно. Но с другой стороны, это самая демократичная форма управления - решение принимается всеми жильцами.

Второй путь - товарищество собственников жилья (ТСЖ) либо кооператив. Понятно, что создавать ТСЖ в давно эксплуатируемом доме не совсем логично - ведь содержать его дороже, чем новострой (раньше-то, вступая в кооператив, народ получал новенький дом и знал, на что идет), но, даже учитывая состояние жилого фонда, этот вариант вполне приемлем. Хотя бы тем, что поскольку вы теперь собственники крыш, подвалов и фасадов и у вас есть толковый председатель товарищества, то эти самые крыши, подвалы и фасады можно использовать с такой выгодой, что у дома еще и деньги оставаться будут после всех необходимых платежей. К примеру, вы можете на своем собрании принять решение о размещении на вашем доме наружной рекламы, деньги за которую пойдут ТСЖ. Недостатков у данной формы практически нет. Даже деятельность председателя может регулироваться новым кодексом. Не устраивает его работа - выбирайте нового.

Как всегда, есть вариант и для самых ленивых. Если вы до 1 марта 2006 года не определитесь, то городские власти сами назначат вам управляющую компанию, которая будет заниматься содержанием дома за ваш счет.

Если это не ЖЭК, то что это?

Итак, управляющая компания обязана подыскивать подрядные организации для проведения ремонтных работ и организовывать их. Но сначала жильцы дома должны собраться (кворум - не менее половины собственников жилья) и подтвердить, что пока доверяют управление своим домой именно этой компании.

О том, как эта схема работает, расскажем на конкретном примере. Жители определенного дома, к примеру Ленинского района, собрались и решили, что им надо отремонтировать кровлю и осушить подвал. Специалисты управляющей компании данного района предлагают им на выбор подрядные организации, которые готовы выполнить названные работы за определенную сумму. Если жителям показалось, что цены завышены, то тогда особо инициативные могут подыскать более дешевый вариант, а на тех, кто задирает цены, накапать в государственную жилищную инспекцию. Обоснованность тарифов проверят.

Как объяснила Евгения Майорова, управляющая компания сама не производит работы по ремонту, она лишь принимает заявки, решает совместно с жильцами, что бы им хотелось дополнительно отремонтировать, и подыскивает соответствующие бригады. Поэтому жалобы от жильцов необходимо направлять именно в управляющие компании. Главная их задача - найти баланс между ценой и качеством ремонтных работ и предоставляемых услуг. Но если ранее ЖЭКи эти функции выполняли, но ответственности никакой не несли, то теперь управляющие компании заинтересованы в результатах своей работы, иначе дом может просто отказаться от их услуг и создать свое товарищество, пригласить в председатели опытного коммунальщика - и дело пойдет. В общем, управляющая компания - это своего рода посредник между жильцом и специалистом-ремонтником.

В нашем разговоре Евгения Майорова несколько раз подчеркнула, что сейчас управляющие компании пока работают по конкурсу, жильцы вправе высказываться о результатах их работы и, если она им не нравится, выбирать другую схему управления домом.

Где деньги, Зин?

Вопрос расчетов с подрядными организациями за произведенные ремонтные работы имеет особый интерес. Представьте себе, что жильцы дома решили произвести ремонт кровли и осушку подвала. Подрядчик, которого подобрала или управляющая компания, или сами жильцы, назвал стоимость работ. Эту сумму поделили, и выяснилось, что с каждой квартиры получается по пять тысяч рублей. Кошмар? Но тут существует три варианта расчета.

Первый наиболее приемлем для жильцов. Это когда данная сумма может быть внесена в квитанции на оплату коммунальных услуг, и пока не наберется нужное количество денег, расчетно-кассовый центр будет аккуратно ее включать в платежки, разбивая по месяцам.

Второй вариант: управляющая компания открывает счет на дом, куда перечисляются деньги. Однако самой компании это неудобно, так как вырастает налогооблагаемая база.

Третий вариант - собрать деньги самим жильцам и заплатить напрямую подрядчику. В какой срок, с какими рассрочками - они решают сами.

Правда, во всех трех случаях существует проблема средних этажей. Обязательно найдется жилец, которого и кровля не волнует, и подвал не беспокоит, так что никаких денег он платить не намерен. Что делать в таком случае? Тут тоже есть несколько вариантов.

Если собрание жильцов большинством голосов постановило, что ремонт необходим, и утвердило его стоимость, а кто-то из соседей отказывается, как говорится, войти в долю, то остальные собственники могут взыскать с него деньги в судебном порядке. Если же такой жилец - из числа малообеспеченных, то кодекс предусматривает возможность расприватизации его квартиры и перевода этого жилого помещения в собственность муниципалитета. В этом случае бремя содержания вашего жилфонда берут на себя местные власти.

Но все малообеспеченные (да, впрочем, и остальные) граждане должны знать: определиться с тем, быть вам собственником своей квартиры или передать ее в муниципальную собственность, вы должны до 1 января 2007 года. Потом отказаться от прав на квартиру будет уже нельзя. И тогда придется платить по полной схеме...

Как отметила Евгения Майорова, кодекс действительно очень радикально поменял отношения в сфере ЖКХ: людям теперь предоставлено больше прав, только ими надо умело воспользоваться. И тут на помощь должны прийти именно управляющие компании.

Маргарита Костевич

Поделиться:

Наверх