68,68 ↓ 100 JPY
11,49 ↑ 10 CNY
74,43 ↑ USD
65,94 ↑ 1000 KRW
Владивосток
Владивосток
+5° ветер 10 м/c
09 марта
Вторник

Общество

Мы не настолько богаты, чтобы покупать... гостинки

На исходе осень - самое подходящее время для сделок с недвижимостью. Идея проста: дороже продать, дешевле купить, в нужном районе, с подходящей площадью....

Квартира не колбаса - не испортится

Анжелина Шилан

Неприятная новость для тех, кто еще продолжает верить в чудо: квартиры никогда не обесценятся! Мало того, цены на них будут расти с каждым годом. В этом солидарны все аналитики рынка недвижимости
По крайней мере, пока будет море с его рыбными запасами, транзит японских автомобилей, а именно эти факторы, по мнению специалистов, формируют покупательскую способность горожан, будет и спрос на жилье.
Другая причина роста в том, что имущие граждане, если подворачивается возможность, вкладывают свободные деньги в недвижимость - капитал, который куда надежней банковских вкладов и заначек в белье. Кто-то сдает жилье в аренду, ну а кого-то просто греет мысль о наличии еще четырех свободных стен.
Стабильность повышения цен на рынке недвижимости поддерживает и ипотека. У людей появилась возможность (пусть под нереально высокий процент), но найти деньги и заплатить за квартиру. Как правило, трудности с оплатой ощущаешь первые пять лет, потом "благодаря" инфляции ежемесячный платеж начинает казаться незначительным. В любом случае, как показывает практика, те, кто несколько лет тому назад купил квартиру, не прогадали. Если тогда во Владивостоке 2-комнатную квартиру на Первой Речке было вполне реально купить за 25 тысяч долларов, то сейчас ее цена выросла в 10 раз. А еще практика показывает: чем ниже опускается банковский процент по кредиту, тем выше подымается цена на жилье.
Немаловажная роль в повышении цен отведена СМИ, нагоняющим ажиотаж прогнозами об изменениях в законодательстве, курсов валют, и т.д.
Парадокс же заключается в том, что рынок недвижимости переполнен: предложения превышают спрос. Загляните в демографический паспорт Владивостока - каждый год количество выбывающих из города превышает количество прибывающих. Но, несмотря на то что квартир больше, чем реальных покупателей, цены на жилье не падают, а растут, даже в период затишья.
Вот, пожалуйста, небольшой пример из риелторской практики. Некто хочет выставить квартиру на продажу. Чтобы сориентироваться в цене, он обзванивает риелторские компании и заявляет максимальную цену из существующих. Поскольку сам продавец вряд ли будет заниматься продажей, то обращается в фирму, которая на уже имеющую сумму накручивает свои проценты. Цена становится еще выше. И квартира зависает, может быть, на несколько месяцев, может быть, на год, пока среднерыночная цена не поднимется... Снижать же цену продавцу нет необходимости, если, конечно, срочно уезжать не приспичило. Квартира, как говорится, не колбаса - не протухнет. И каждая из выставленных на продажу в итоге найдет своего покупателя.
Больше всего рост цен характерен для гостинок. Многометровые площади также дорожают, правда, не так стремительно.
В продажной стоимости квартир есть своя сезонность. Самыми дорогими они становятся в апреле и мае. Затем небольшой трехмесячный перерыв - люди уезжают в отпуска. И вновь с октября начинается рост цен, пик которого наблюдается в декабре - почему-то наши сограждане любят встречать Новый год в новой квартире. А затем опять затишье...

 Статистика
Согласно официальному сообщению Примкрайстата, по состоянию на 1 января 2007 года жилищный фонд края составил 39,4 млн квадратных метров общей площади, из него 30 млн квадратных метров - в городской местности.
Наибольшая часть жилищного фонда находилась в частной (75,6%) и муниципальной (19,3%) собственности. В среднем на одного жителя приходилось 19,7 квадратного метра.
Жилищный фонд насчитывал 834,1 тысячи квартир, из них 1-комнатные занимали 26,7%, 2-комнатные - 41,9, 3-комнатные - 27, 4-комнатные квартиры и более - 4,4%.
В городском жилищном фонде панельные дома составили 41,8% общей площади, каменные и кирпичные - 38,6%, деревянные - 10,9, блочные и из других материалов - 8,7%. В сельской местности деревянные дома занимают 47,6% общей площади.
Ровно половина жилищного фонда приходилась на дома, построенные в период с 1970 по 1995 годы. Жилые здания, возведенные до 1946 года, составили 5,1% общей площади, а постройки после 1995 г. - всего 6%. Домов, имеющих степень износа от 31% до 65%, - 36%, площадь ветхих и аварийных квартир - 2,5% общей площади.

Средняя стоимость квартиры во Владивостоке по районам

Площадь Центр Эгершельд Вторая речка 71 микрорайон б. Тихая м. Чуркин
Гостинка / средняя цена кв. метра 46,50 тыс. / 2735 50,39 тыс. /2354,7 42,83 тыс. / 176 59,86 тыс. / 2702
1-комнатная квартира / средняя цена кв. метра 75,21 тыс. / 2433 93,94 тыс. / 2632 76,03 тыс. /2129,7 70,68 тыс. / 089,2 66,42 тыс. / 137,9 69,49 тыс. / 2091
2-комнатная квартира / средняя цена кв. метра 131,44 тыс. / 2427 128,05 тыс. / 2476 103,90 тыс./2131,1 87,250 тыс. / 1745 76,00 тыс. / 545 74.80 тыс. / 1782
3-комнатная квартира / средняя цена кв. метра 154,20 тыс. / 2281 143,25 тыс. / 2144 193,58 тыс. /2728,5 118,68 тыс. / 1717 106,18 тыс. / 1703 117,67 тыс. / 1676

 Примечание: стоимость квартиры проставлена в долларах, стоимость квадратного метра – в рублях.

Не настолько мы богаты, чтобы покупать... гостинки
Если тратить деньги, то тратить их надо с умом, считают риелторы, повторяя известную фразу: не настолько мы богаты, чтобы покупать некачественный товар


Временное, но дорогое

Под некачественным товаром подразумеваются, естественно, гостинки. Как и хрущевки, дома гостиничного типа были возведены как временное жилье, с расчетом на 60-80 лет, чтобы было где ждать наступления светлого будущего. Осталось в резерве у жилья пролетариата еще лет двадцать, после чего оно окончательно придет в негодность - что с ним делать? Дома в собственности, государство на них тратиться не будет...
И все-таки люди упорно продолжают покупать гостинки, потому что ни на что другое деньги они собрать не в состоянии, а жилищную проблему решать как-то надо. Привлекательность же гостинок в том, что по цене они более доступны. Хотя квадратный метр там дороже, чем в полноценной квартире.
Цены гостинок и в самом деле непомерно завышены. Реальная стоимость малосемейки, по мнению риелторов, – тысяч пять-семь долларов, не более.
Ненамного, но все-таки лучше обстоят дела с хрущевками. Может быть, за счет того, что в них меньше обитает асоциальных личностей (по сравнению с гостинками), да и люди там живут старой закалки, а потому бережней относятся к своему жилью.
В новострое и жизнь новая
И все же выгодней, по мнению риелторов-профессионалов, тратить деньги на новострой. Даже несмотря на то, что фактическая его цена завышена приблизительно раза в два.
Правда, не стоит забывать: квартиру владелец получает, если так можно выразиться, в полуфабрикатном состоянии. Ушли в невозвратные прошлые времена, когда новенькое жилье поджидало своих хозяев при полном, пускай и несколько казенном, параде - с побеленными потолками, одинаковыми обоями, установленной сантехникой и даже с электроплитой. Нынешний новострой – это четыре неоштукатуренных стены, железная дверь и пластиковые окна. Нет даже межкомнатных перегородок. То есть на доведение до ума у владельца уйдет еще процентов тридцать от стоимости жилья.
Но даже при этом новострой считается более перспективным вложением, нежели вторичное жилье. Огромный запас прочности, которого хватит и детям, и внукам, – вот его главное достоинство. Правда, только в том случае, если удачно выбрать застройщика. Поговаривают, что некоторые новые дома возводятся крайне некачественно, и хозяина квартиры ждут потом немалые проблемы. Но если быть объективным, многое из вторичного жилья уже давно в плачевном состоянии. Так что у новостроя и здесь плюс.
Ну а золотая середина, где и надежно, и прочно, – не удивляйтесь – сталинки. Надежно, потому что это все-таки вторичный рынок и сделка не будет зависеть от того, достроится дом или нет. А прочно (особенно по сравнению с гостинками и старыми панельными домами), потому что в те времена все делали основательно, можно сказать, на века. Правда, и здесь есть минус: при похвальной крепости стен все трубы, сантехника, половые покрытия во многих из них просто прогнили, так как эти дома, как, впрочем, и другие жилые здания, не помнят, когда же был последний капитальный ремонт.

Лучше дерева может быть только... дерево
...утверждают участники прошедшей во Владивостоке международной выставки лесной и деревообрабатывающей промышленности FORESTRY&WOOD EXPO

Юлия Щетинюк
В первую очередь эта выставка адресована руководителям и специалистам муниципальных образований, представителям предприятий, занимающихся строительством жилья, ремонтом и реконструкцией недвижимости, проектировщикам и архитекторам, а также тем, кто заказывает проекты домов или собирается строить загородный коттедж.
Более 60 компаний из 11 городов России (среди них "Штыковские двери", "Восток-Мебель", Приморсклеспром, "ТрансЛес" и другие) представили в выставочном зале продукцию деревообработки и оборудование для ее изготовления, мебель, новинки деревянного домостроения... Участники также демонстрировали специалистам технологии сборных домов из клееного и цельного бруса. Отмечалось, что этот вариант - отличная возможность для реализации жилищной программы, как на селе, так и в городе. На выставке были представлены российские, финские и американские технологии сборного деревянного дома, правда, последние - в китайском варианте.
Надо сказать, что предприниматели из КНР в этом году проявили к выставке большой интерес. Экспозицию посетили делегации из нескольких китайских провинций и городов. "Деревянные коттеджи из Америки" приморцам предложила харбинская компания "Удэли".
- Наш генеральный директор жил в США в течение трех лет, - рассказали "Н" представители этого "развивающегося акционерного общества с ограниченной ответственностью по деловым кругам", - и его там очень заинтересовали деревянные коттеджи. При их строительстве используются самые современные технологии, которые постоянно развиваются. У нас спрос на теплые деревянные коттеджи высокий, поэтому мы привлекли американские инвестиции и создали компанию в Харбине. Мы уже построили такие коттеджи в Шанхае для чиновников высшего уровня.
Если будем возводить такие коттеджи во Владивостоке, то цена квадратного метра составит примерно 850 долларов. Речь идет о доме с отделкой по желанию заказчика под ключ. Строить будут китайские специалисты, но мы надеемся и на сотрудничество российских коллег. Знаем, что у них очень богатый опыт в этой области.

На выставке к нам очень многие подходят и интересуются ценой. Некоторые даже сразу хотят показать место, где можно начинать строить такой дом.
Дерево, дерево и еще раз дерево - призывают организаторы выставки. Ведь так называемый евроремонт с пластиковыми окнами и панелями за последние 10-15 лет практически вытеснил его из наших домов и офисов.
А во многих странах дерево занимает прочные позиции в строительстве и интерьере. Им сегодня даже облицовывают потолки и стены.

советы специалистов
Коммерческий директор ЗАО "ДВСК" Максим Черников:
- Квартиру сегодня желают купить многие, но не всем это по карману. Конечно, варианты решения проблемы есть - это ипотека или более дешевое жилье. Так, например, наша компания использует систему строительства, позволяющую снижать его стоимость до 30%, поэтому мы строим во Владивостоке достаточно недорогие квартиры.
Покупая жилье, в первую очередь интересуйтесь историей компании: насколько она надежна, каковы результаты ее деятельности в городе. Это основное. Дело в том, что уровень строительных компаний в последнее время во Владивостоке держится на достаточно высоком уровне. Все они следят за качеством своей работы. В начале девяностых, на заре массового строительства, в краевом центре были прецеденты, когда некачественно построенный дом повлек за собой крупные дополнительные расходы застройщика. Так что строить не соответствующее стандартам жилье - себе дороже.
Если говорить о сегодняшнем дне, то только время может показать, насколько заявленное компаниями качество построенных ими зданий соответствует действительности. Сейчас об этом можно судить лишь косвенно.

 Людмила Давыденко, президент объединения строителей "Властра":

- Оценить стоимость ремонта, который необходимо провести в новострое, сегодня во Владивостоке не проблема. Вы можете вызывать специалистов-экспертов или воспользоваться специализированными изданиями, которые регулярно выпускаются в городе.
Если дом сдается с голыми стенами - под отделку, то по самым грубым подсчетам за ремонт в новой квартире придется отдать примерно 200 американских долларов в расчете на квадратный метр. Если говорить о стоимости услуг по ремонту квартир, то цена косметического в среднем от 1500 рублей за метр, капитального - от 3 тысяч рублей.
Мы регулярно проводим мониторинг цен на услуги ремонта и строительства. Могу сказать, что стоимость услуг по ремонту квартир растет у нас не менее, чем на 10% в год, в соответствии с уровнем инфляции. К тому же любое повышение уровня пенсий или зарплат моментально сказывается на стоимости материалов и услуг.
Если мы посмотрим на распределение затрат на работу и стройматериалы, то цены на последние растут гораздо быстрее. Поэтому на те виды деятельности, где доля материалов выше (например, связанные с инженерными коммуникациями), и цены будут выше.

Что надо знать о застройщике?
Если речь идет о приобретении строящегося жилья, то необходимо собрать максимум информации о компании- застройщике: наличие учредителя, источник финансовых вливаний (предпочтение лучше отдать той фирме, где помимо денег вкладчиков, есть дополнительное финансирование).
Стоит обратить внимание на опыт компании, на то каким образом она строит: возводит отдельные здания, либо целые микрорайоны. Микрорайоны предпочтительней. Немаловажен и тот фактор - какие имеются у компании строительные площадки и в каком количестве.

Поделиться:

Наверх