58,86 ↓ 100 JPY
91,11 ↓ 10 CNY
63,89 ↓ USD
54,76 ↓ 1000 KRW
Владивосток
Владивосток
-11° ветер 2 м/c
EN
16 ноября
Суббота

Интервью

Быстрого восстановления цен на недвижимость не произойдёт - эксперт

Фото: Из личного архива С. Наговициной
Быстрого восстановления цен на недвижимость не произойдёт - эксперт

Вторичный рынок жилья в Приморье нацелен вниз

Слово "кризис" не сходит с верхних строчек многих новостей. Рост цен, безработица, сокращения, ликвидация компания, нестабильность отношений рубля и других мировых валют. Как на этом фоне чувствует себя рынок недвижимости? Подешевеет ли жилье, а может перейдет в рублевую зону, получит статус долгостроя? Как сложится текущий год для девелоперов, риэлтерских компаний и покупателей, а также владельцев жилья – размышлениями на эту тему с "Ежедневными новостями Владивостока" поделилась Светлана Наговицина, директор департамента продажи жилой недвижимости ГК Виктория.

То, что сейчас происходит в экономике и на рынке недвижимости – это не кризис в классическом понимании, а скорее переход в новую реальность. Поэтому нет никаких гарантий того, что вслед за спадом обязательно начнется бурный рост, и цены на жилье быстро вернутся на прежний уровень.

Обычные кризисы, когда сначала стоимость недвижимости неадекватно раздувалась, потом пузырь лопался, после чего рост вновь возобновлялся, имели место в 1998-1999 и 2008-2009 годах. Сейчас ситуацию скорее можно сравнить с 1991 годом, когда в России поменялись глобальные макроэкономические реалии и вместо социализма мы начали строить некое подобие капитализма. Соответственно, надежды на достаточно быстрое восстановление рынка после завершения острой фазы кризиса в нынешних условиях могут и не реализоваться.

Это не кризис, поэтому не стоит ожидать, что потом все непременно вырастет еще больше, чем было. Сейчас, когда кардинально изменилась природа вещей, аргумент о неизбежном восстановлении рынка может оказаться несостоятельным.

Фундаментальное отличие новой макроэкономической реальности от старой заключается в отсутствии шальных денег, приходивших в Россию с Запада, которые и обеспечивали почти непрерывный рост цен на недвижимость в течение двадцати с лишним лет.

Периоды спада как раз были хороши моментом, чтобы закупиться дешево, ибо потом все равно будет дороже. Но в мире немало примеров, когда недвижимость дешевела очень долго и очень сильно. Это не значит, что негативный сценарий обязательно реализуется в России, но к нему надо быть потенциально готовым.

Причин для роста цен на недвижимость нет!

За последние полгода цены на недвижимость упали на 25-30%. Рынок уверенно смотрит вниз. Я не вижу пока ни одного фактора, который позволил бы ценам расти. И укрепление рубля – это скорее дополнительный толчок к тому, чтобы цены продолжили ещё сильнее валиться.

В российской экономике просто нет средств, которые могли бы простимулировать восстановление цен. Дорогую нефть на ближайшие годы не прогнозируют даже самые смелые аналитики нефтяного рынка. Значительных зарубежных инвестиций в обозримом будущем не предвидится. Есть надежда на Восток, на богатых китайцев и арабов, но они вряд ли сделают кассу.

Вторичные квартиры: медленное сползание цен вниз

В отличие от новостроек, традиционно дорожающих по мере строительства, "вторичка" – это уже готовое жилье, и там нет себестоимости, которая бы подпирала стоимость недвижимости снизу. Большинство вторичных квартир были получены бесплатно в результате приватизации или по наследству, либо куплены достаточно давно по ценам значительно ниже, чем сейчас. Завышенные ожидания продавцов, попытки привязать стоимость квартиры к курсу доллара – это тоже задел для снижения цен.

На "вторичке" растет объем предложений, продажи идут не так хорошо, как хотелось бы. Думаю, в ближайшие несколько лет цены на вторичное жилье будут очень медленно сползать вниз, темпами 10-15% в год в рублях

Если в конце 2014 года доля квартир, приобретаемых с целью вложения денег, составляла 40%, то сейчас она составляет всего 5%, а через полгода может приблизиться к нулю.

Новостройки: рост цен за счет повышения стадии готовности

На первичном рынке картина иная. Новостройки на этапе котлована всегда продаются ниже рынка и по мере повышения стадии готовности прибавляют в цене 15-20-25% только за счет превращения "полуфабриката" в полноценный продукт. Поэтому большинство новостроек будет сохранять восходящий тренд – от минимальной цены на старте продаж до повышенной после завершения стройки.

Когда к этому прибавлялся общерыночный подъем цен, новостройки от старта проекта до сдачи в эксплуатацию могли дорожать на 30-50%.Соответственно, с учетом сползания общерыночных цен новостройки прибавят не 25% от нуля до готовности, а, может быть, 10-15%.

То есть отрицательный тренд на первичном рынке, видимо, не сложится, но темпы удорожания новостроек по мере увеличения стадии готовности замедлятся.

Когда экономика росла, компании-застройщики боролись за долю рынка, нередко страдая гигантоманией, особенно до прежнего кризиса. Все пытались занять больше ниш, освоить побольше площадок, построить побольше объектов, поднять цены быстрее конкурентов и т.п. Вектор новой реальности – уместная и обоснованная оптимизация деловой активности.

Однозначно сказать, что будет с ценами в конкретный момент времени, невозможно - рынок может "вильнуть" в любую строну. Многое будет зависеть от курсов валют, от макроэкономических показателей, внешнеполитической ситуации. Если смотреть в среднесрочной перспективе, то рынок продажи жилья скорее смотрит вниз. Но из этого не следует ничего фатального. Да, участники рынка недвижимости привыкли жить в условиях роста цен, однако, например, на финансовом рынке, где периоды спада и роста сменяются очень часто, люди умеют зарабатывать на падающем рынке не хуже, чем на растущем.

Поэтому в нынешних условиях основной вопрос даже не в том, какие будут цены – вырастут они или упадут. Главное – принять, что мир стал другим, расстаться с верой в непременный рост цен на недвижимость и начать приспосабливать бизнес к существованию в новых реалиях.


Наверх